2025年保租房REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)持續(xù)火熱，新發(fā)產(chǎn)品上市首日出現(xiàn)30%漲停，成為資本市場(chǎng)“香餑餑”。5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所正式上市，開盤即上漲30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限；5月22日其上漲幅度又觸發(fā)非上市首日盤中和收盤價(jià)達(dá)到10%的漲幅限制；5月23日在上交所開市起停牌1小時(shí)。
加上3月底上市的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，今年獲批的兩只保租房REITs上市首日均觸及漲幅上限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，板塊的強(qiáng)勁表現(xiàn)得益于政策持續(xù)支持、抗周期屬性及穩(wěn)定分派率優(yōu)勢(shì)。
然而，在行業(yè)整體高歌猛進(jìn)的同時(shí)，一季度保租房REITs營(yíng)收出現(xiàn)分化，其中招商蛇口保租房REIT環(huán)比降幅達(dá)13.4%。同時(shí)，大部分保租房REIT的EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）出現(xiàn)了環(huán)比下降。
兩只保租房REITs上市首日觸及漲幅上限
從目前來(lái)看，保租房REITs發(fā)行速度加快，今年以來(lái)，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT與華泰蘇州恒泰租賃住房REIT先后獲批。
華泰蘇州恒泰租賃住房REIT由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任基金管理人。其底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)。該項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模為13.67億元，發(fā)售時(shí)出現(xiàn)火熱認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為223倍，配售比例僅0.46%，刷新歷史紀(jì)錄。
匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于3月31日在上交所掛牌上市，從獲批到上市僅用了18個(gè)工作日，刷新了公募REITs市場(chǎng)的新紀(jì)錄，作為全國(guó)首單“商改?！盧EITs，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市首日漲幅超30%，同樣觸及漲幅上限。
在政策推動(dòng)下，保租房REITs首發(fā)和擴(kuò)募齊步并行。對(duì)此，中指研究院分析人士表示，3月寧波城建投資保租房公募REIT也在啟動(dòng)招標(biāo)工作。而在擴(kuò)募方面，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募申請(qǐng)正式獲批，成為國(guó)內(nèi)首單保租房REITs擴(kuò)募項(xiàng)目，擬購(gòu)入北京四個(gè)項(xiàng)目，估值約8.3億元。
據(jù)悉，2020年，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。2021年6月21日，首批9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目掛牌上市。也是在同一年，保租房正式被納入REITs。自2022年國(guó)內(nèi)首只租賃住房REITs上市以來(lái)，截至目前共有8只上市租賃住房REITs。
對(duì)此，克而瑞長(zhǎng)租預(yù)計(jì)，公募REITs成為保租房主要融資路徑，隨著保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，已有多家企業(yè)推進(jìn)保租房REITs申報(bào)工作，預(yù)計(jì)未來(lái)累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，板塊的強(qiáng)勁表現(xiàn)得益于政策持續(xù)支持、抗周期屬性及穩(wěn)定分派率優(yōu)勢(shì)，例如華夏北京保障房REIT擴(kuò)募后年化現(xiàn)金分派率提升至3.13%，吸引險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資本加速布局，目前保租房REITs已成為資本市場(chǎng)中增長(zhǎng)確定性較強(qiáng)的投資標(biāo)的。
城投寬庭、招商蛇口保租房營(yíng)收面臨短期壓力
事實(shí)上，今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好。截至5月21日，已上市的66只REITs項(xiàng)目總市值已達(dá)1986億元，逼近2000億元。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，隨著中國(guó)內(nèi)地REITs市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行，其市值規(guī)模已超越中國(guó)香港，與日本、新加坡共同成為亞洲最大的三個(gè)市場(chǎng)，合計(jì)約占亞洲總市值的三分之二。
目前上市的保租房REITs表現(xiàn)如何？截至目前，有6只租賃住房REITs交出了2025年第一季度財(cái)報(bào)成績(jī)單。在總體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)的同時(shí)，各家營(yíng)收規(guī)模、盈利表現(xiàn)、出租率呈現(xiàn)顯著分化。
6只保租房REITs營(yíng)收情況一覽
數(shù)據(jù)來(lái)源：ICCRA根據(jù)季度公告整理
據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院分析，2025年一季度保租房REITs營(yíng)業(yè)收入同比平均增長(zhǎng)1.3%。中金廈門安居REIT表現(xiàn)最為亮眼，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2011萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)4.8%、同比大幅上漲8.4%。紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT也實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，分別錄得1.8%、1.7%的漲幅，但同比增速較緩，分別為0.2%、0.5%，反映核心城市保租房需求穩(wěn)定但增量空間有限。
相比之下，部分項(xiàng)目面臨短期壓力：華潤(rùn)有巢REIT營(yíng)業(yè)收入環(huán)比下降1.6%（同比微增0.5%），主要因?yàn)樯虾＞植繀^(qū)域保租房供給增加引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)；城投寬庭REIT和招商蛇口保租房REIT環(huán)比降幅分別為4.5%、13.4%。
對(duì)此，趙然表示，行業(yè)分化進(jìn)一步驗(yàn)證“運(yùn)營(yíng)能力+區(qū)位價(jià)值”的雙重護(hù)城河邏輯，具備精細(xì)化管理和高能級(jí)城市布局的REITs更易穿越周期。
需要關(guān)注到，一季度大部分保租房REIT的EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）出現(xiàn)了環(huán)比下降，特別是紅土深圳安居REIT，其環(huán)比和同比雙雙下降，且幅度均超5%。這也反映出項(xiàng)目在管理和運(yùn)營(yíng)上面臨較大挑戰(zhàn)，尤其是租賃收入仍為主力來(lái)源，但高租金增長(zhǎng)對(duì)出租率造成了壓力。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保租房REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與底層資產(chǎn)出租率密切相關(guān)。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，部分項(xiàng)目為維持出租率水平，仍存在“以價(jià)換量”的經(jīng)營(yíng)策略，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程中仍面臨挑戰(zhàn)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
