從3年前的試點到如今的常態(tài)化發(fā)行，基礎(chǔ)設(shè)施REITs向前邁了一大步。近日，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》(發(fā)改投資〔2024〕1014號，下稱“1014號文”)。
“1014號文”有諸多創(chuàng)新，在涉房方面，不止保租房，還有市場化的租賃住房，豐富了租賃住房底層資產(chǎn)的多樣性；對于消費基礎(chǔ)設(shè)施進行擴大化解釋，解決了綜合體項目的申報難題。
行業(yè)范圍再擴大、資金使用松綁
2020年，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點正式啟動。2021年6月21日，首批9個基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目掛牌上市。
2021年的6月份，《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號，簡稱“958號文”）發(fā)布，其中試點行業(yè)共9大類，保障性租賃住房被納入進來。
2023年3月，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號，簡稱“236號文”），將商業(yè)類消費基礎(chǔ)設(shè)施納入進去。其中提到，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
國家發(fā)改委最新發(fā)布的“1014號文”，行業(yè)范圍再次擴容，增加了“養(yǎng)老設(shè)施”。
不僅如此，在行業(yè)細分中，還進行了內(nèi)容的完善與創(chuàng)新。其中，在租賃住房方面，擴圍至四大類型；在消費基礎(chǔ)設(shè)施方面，明確規(guī)定與消費基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項目底層資產(chǎn)。
除了行業(yè)范圍的新增與完善外，在資金使用上也進行了松綁。
在此前的“236號文”中，關(guān)于回收資金的規(guī)定，其中指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金應(yīng)主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴建項目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項目的小股東退出或補充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等。
最新的“1014號文”則規(guī)定，凈回收資金主要用于在建項目、前期工作成熟的新建（含改擴建）項目和存量資產(chǎn)收購；用于補充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等用途的凈回收資金比例不超過15%。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，本次政策放寬了回收資金使用的限制，意味著原始權(quán)益人在資金分配和使用上將擁有更大的靈活性和自主權(quán)。同時，通知允許將不超過15%的凈回收資金用于補充發(fā)行人（原始權(quán)益人）的流動資金。這意味著，原始權(quán)益人擁有更大的自主選擇空間，這一變化將顯著增強資金使用的靈活性，也將進一步增加市場的活躍度。
市場化租賃住房也可發(fā)行REITs
值得關(guān)注的是，新規(guī)里面，不止保租房、公租房，更增加了由專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目。
中國REITs聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛表示，租賃住房去掉了“保障性”幾個字，是一個很大的突破。相對而言，保租房租金受到限制，而市場化的租賃住房空間更大，租金上漲不受限制，可以支撐更高的估值。賣不掉的商品房，未來可以往租賃住房的方向轉(zhuǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)盤活。
自從2021年7月份保租房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍，目前已有5只保租房REITs上市。今年5月份，保租房REITs啟動擴募工作，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后官宣開啟擴募。
在二級市場中，保租房REITs的表現(xiàn)較為亮眼，5只保租房REITs自上市以來漲幅在兩位數(shù)。
趙然表示，將租賃住房REITs的底層資產(chǎn)類型劃分出四大類型，進一步豐富了底層資產(chǎn)的多樣性，為市場提供了更加全面的選擇。其中，保障性租賃住房，滿足新市民、青年人的剛需人群需求；公租房，滿足兜底性保障人群需求；市場化長租房，符合從“有其居”到“優(yōu)其居”的市場需求變化，滿足改善型和更高層次租住需求人群；園區(qū)配套型長租公寓，強調(diào)了居住是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的特性，滿足產(chǎn)城融合發(fā)展的需要。
一位長租公寓負責人告訴記者，從試點到常態(tài)化，說明政府鼓勵公募REITs的發(fā)行，流程、環(huán)節(jié)、要求都做了適當?shù)姆潘?，發(fā)行更加靈活、寬松，對于物業(yè)資產(chǎn)評估、存量資產(chǎn)盤活都有積極影響。但是，具體哪些市場化的租賃住房能申報REITs，還需要更多操作細則落地。
商業(yè)消費底層資產(chǎn)優(yōu)化，解決“綜合體”申報難題
“1014號文”里面也對消費基礎(chǔ)設(shè)施的底層資產(chǎn)進行了擴大化解釋，其明確指出，與消費基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房可納入項目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。
但是在此前的規(guī)定里面，酒店、寫字樓不屬于試點范圍。
王剛表示，這解決了“綜合體項目”申報的一大難題。在面積上，原則不超過30%，特殊情況下可以達到50%，雖然仍有限定，但是也給了一些出路。
未來，獨立的酒店與寫字樓是否會被納入REITs的底層資產(chǎn)范圍？
王剛表示，從“958號文”到“236號文”，再到“1014號文”，3年時間，公募REITs從試點到常態(tài)化發(fā)行，物業(yè)范圍不斷擴大。相信未來，酒店、寫字樓也會被逐步納入進去。
新增“養(yǎng)老設(shè)施”，推動銀發(fā)經(jīng)濟增長
值得關(guān)注的是，“1014號文”在行業(yè)范圍上新增了“養(yǎng)老設(shè)施”。王剛認為，這是一個新的突破，為了應(yīng)對人口老齡化趨勢，推動銀發(fā)經(jīng)濟增長。
2023年中央經(jīng)濟工作會議和2024年政府工作報告均明確提出要大力發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年末，我國60周歲及以上人口超2.96億，老年人口基數(shù)大，老齡化速度快。發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟是積極應(yīng)對人口老齡化的客觀要求，也是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要舉措，既利當前又惠長遠。
“養(yǎng)老設(shè)施被納入進來，預(yù)計會有很多的險資參與進來，對于做養(yǎng)老地產(chǎn)的涉房企業(yè)來說也是一個機會。”王剛說。
新京報記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 楊利
