現(xiàn)房銷售真的來了。
近日，河南省信陽(yáng)市住建局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡(jiǎn)稱《批前公示》），其中最受關(guān)注的一條是，“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”。
事實(shí)上，據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來，全國(guó)已有超30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，此次信陽(yáng)發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊一律實(shí)行現(xiàn)房銷售，也是近期全國(guó)首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市。
信陽(yáng)市住建局官網(wǎng)截圖。
信陽(yáng)：新增商品房一律實(shí)行現(xiàn)房銷售
《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。
最重要的是，《批前公示》明確，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。
“信陽(yáng)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，庫(kù)存去化壓力較大，目前不少新房項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上已經(jīng)處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)?！标愇撵o指出。
根據(jù)信陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-3月，全市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長(zhǎng)1.1%，商品房待售面積增長(zhǎng)8.5%。
值得一提的是，信陽(yáng)土拍市場(chǎng)也是“不溫不火”，多數(shù)地塊由地方國(guó)資底價(jià)獲取。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-4月，信陽(yáng)市本級(jí)僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。陳文靜進(jìn)一步表示：“整體來看，信陽(yáng)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱、土地成交量低，現(xiàn)房銷售政策的推出對(duì)于信陽(yáng)短期市場(chǎng)運(yùn)行的影響或相對(duì)較小?！?/p>
此外，“防風(fēng)險(xiǎn)”也是一大關(guān)鍵考量因素。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)：“此次信陽(yáng)政策的出發(fā)點(diǎn)非常清晰，就是做好三項(xiàng)工作，即化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量，其中最重要的就是化風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，要精準(zhǔn)理解‘化解風(fēng)險(xiǎn)’的含義。觀察本輪現(xiàn)房模式的推進(jìn)，有一個(gè)非常重要的歷史背景，就是過去的爛尾樓事件和房企債務(wù)違約事件，尤其是2022年的‘停工斷貸’，影響很大。河南當(dāng)時(shí)此類事件比較多，信陽(yáng)等城市也出現(xiàn)了較多案例。”
去年全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比已超30%
2024年7月，黨的二十屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》發(fā)布，其中提出，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，明確了房地產(chǎn)中長(zhǎng)期改革方向。
去年年底，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在提出“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”中強(qiáng)調(diào)“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。
在防風(fēng)險(xiǎn)、提品質(zhì)的要求下，現(xiàn)房銷售在全國(guó)鋪開已經(jīng)勢(shì)在必行。
事實(shí)上，近年來，全國(guó)多地積極探索推行現(xiàn)房銷售。海南在2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅均已實(shí)行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時(shí)間，是首個(gè)落實(shí)現(xiàn)房銷售的省份。
根據(jù)中指不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來，全國(guó)已有超30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，比如安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作；荊門是湖北省內(nèi)唯一試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的城市，今年4月該市首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購(gòu)率近九成。
另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度。
在各地加快推進(jìn)現(xiàn)房銷售的背景下，我國(guó)現(xiàn)房銷售占比也正在快速提升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2024年，我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。
目前，從各地探索來看，多是在新出讓土地的要求中增加現(xiàn)房銷售的要求。比如，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊，在2022年北京集中供地中，幾乎半數(shù)地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積；2023年，深圳土拍中首次引入“競(jìng)現(xiàn)房面積”環(huán)節(jié)，2024年9月深圳掛牌出讓一宗宅地，要求“全部現(xiàn)房銷售”。
就河南來看，不僅僅是信陽(yáng)，鄭州、開封等城市也在加快推進(jìn)現(xiàn)房銷售。早在2023年2月，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。2024年年初，河南首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目也已落地北龍湖。
業(yè)內(nèi)：需降開發(fā)貸利率、降地價(jià)配套支持
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式，需要“頂層設(shè)計(jì)”。
在當(dāng)前房企現(xiàn)金流普遍趨緊的情況下，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售確有難度。陳文靜指出：“由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當(dāng)前更晚，較為考驗(yàn)房企資金狀況。”
河南一位房企內(nèi)部人士向記者表示：“河南鄭州、信陽(yáng)等地，很多新盤正在進(jìn)行的‘所見即所得’的現(xiàn)房銷售大多是被動(dòng)的，剩余房源賣不完都撐到了交房?！?/p>
李宇嘉也認(rèn)為，當(dāng)前，全面啟動(dòng)現(xiàn)房銷售的壓力較大?！安还苁情_發(fā)商的財(cái)務(wù)平衡基礎(chǔ)，還是地方政府的土地財(cái)政基礎(chǔ)，都是建立在預(yù)售制度下的。預(yù)售制度下房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)較快，開發(fā)商通過預(yù)售快速回籠資金，利潤(rùn)比較高，可以支撐開發(fā)商去舉借債務(wù)，也能支撐其去拿地?，F(xiàn)售模式下，開工到銷售的周期，從6個(gè)月至1年延長(zhǎng)至2-3年。也就是說，2-3年后開發(fā)商才能通過銷售回款來回收土地支出。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，從預(yù)售轉(zhuǎn)到現(xiàn)售，必然會(huì)導(dǎo)致前端資金占用大但回收周期長(zhǎng)的‘錯(cuò)配現(xiàn)象’，也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商拿地積極性明顯下降?！?/p>
雖然存在難度，但李宇嘉認(rèn)為，隨著預(yù)售制度的弊端越來越顯現(xiàn)出來，推進(jìn)現(xiàn)房銷售勢(shì)在必行，不過，在此過程中需要“制度先行”。其表示：“推進(jìn)現(xiàn)房銷售，首先，也是最關(guān)鍵的，就是金融支持，如果把開發(fā)貸利率降到很低的水平，現(xiàn)房銷售的資金壓力就小了。其次就是地價(jià)要降低，住房回歸到消費(fèi)品，不能再維持那么高的地價(jià)?！?/p>
現(xiàn)房銷售推進(jìn)不能“一刀切”，對(duì)此，陳文靜也建議：“要更好地發(fā)揮現(xiàn)房銷售模式所帶來的優(yōu)勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從市場(chǎng)的角度來看，建議優(yōu)先在庫(kù)存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。”
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 陳荻雁
