4月25日，南國置業(yè)開盤即漲停，漲幅10.32%，股價(jià)報(bào)1.39元，總市值24.11億元。
開盤即漲停的行情與南國置業(yè)的一則深夜公告相關(guān)。4月24日晚，南國置業(yè)發(fā)布公告稱，當(dāng)天其收到控股股東中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“電建地產(chǎn)”）發(fā)來的通知，電建地產(chǎn)擬受讓南國置業(yè)持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債。本次交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。據(jù)悉，本次交易估值及定價(jià)尚未確定，經(jīng)初步研究和測(cè)算，預(yù)計(jì)構(gòu)成《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》規(guī)定的重大資產(chǎn)重組。
那么，“退房”能否拯救已處于退市邊緣的南國置業(yè)？通過這次重組，電建地產(chǎn)的未來又將如何？
南國置業(yè)的“救命稻草”
南國置業(yè)成立于1988年，其首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“中央花園”在武漢硚口區(qū)開發(fā)。2009年，南國置業(yè)成為地產(chǎn)行業(yè)IPO重啟后首家上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。
2014年4月，電建地產(chǎn)正式成為南國置業(yè)的第一大股東。南國置業(yè)完成了從民營企業(yè)到央企子公司的身份轉(zhuǎn)變。背靠大樹之后，南國置業(yè)開始走出武漢，目前已布局北京、深圳、廣州、武漢、重慶、成都、南京、長沙等全國多座重點(diǎn)核心城市。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，南國置業(yè)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。自2021年以來，南國置業(yè)連續(xù)四年虧損。2024年1月25日，南國置業(yè)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2024年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入26億-30億元，歸母凈利潤則虧損14億-19.5億元，扣非凈利潤虧損19.7億-25.2億元。從2021年至2024年，南國置業(yè)四年時(shí)間虧損超過50億元。
今年1月25日、3月22日、4月12日，南國置業(yè)三次發(fā)布退市風(fēng)險(xiǎn)警示公告。其在公告中稱，預(yù)計(jì)公司2024年度期末歸屬于母公司凈資產(chǎn)為負(fù)值。如果公司2024年度經(jīng)審計(jì)的期末歸屬于母公司凈資產(chǎn)為負(fù)值，根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第9.3.1條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，公司股票交易可能在披露2024年年度報(bào)告后，被深圳證券交易所實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。
眼瞅著南國置業(yè)瀕臨退市，大股東電建地產(chǎn)決心推動(dòng)與南國置業(yè)的資產(chǎn)重組，一口氣將后者地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)和負(fù)債全都“打包”合并了。
關(guān)注這起重大重組的業(yè)內(nèi)人士表示：“南國置業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，還剩下一些商業(yè)類的運(yùn)營業(yè)務(wù)，這塊業(yè)務(wù)的盈利壓力小很多，而且剝離后公司估值預(yù)計(jì)也會(huì)隨之升高?！?/p>
事實(shí)上，南國置業(yè)偏重商業(yè)運(yùn)營，其地產(chǎn)投資板塊業(yè)務(wù)所剩不多。由于2024年年報(bào)尚未發(fā)布，但從2023年80.7億元的銷售金額來看，其當(dāng)年主要結(jié)算了北京峯范、深圳前海潤峯府、西安瀧悅長安三個(gè)項(xiàng)目。
目前來看，根據(jù)2023年財(cái)報(bào)，加上其當(dāng)年獲取的重慶地塊，南國置業(yè)未開發(fā)的項(xiàng)目僅有兩個(gè)，分別為重慶L63項(xiàng)目和廣州雍云邸項(xiàng)目，剩余可開發(fā)面積僅有14.78萬平方米。
除此之外，在商業(yè)運(yùn)營板塊，南國置業(yè)共運(yùn)營20個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營面積約119萬平方米，并打造了泛悅mall、泛悅匯、泛悅坊和南國大家裝4條產(chǎn)品線；在城市運(yùn)營板塊，公司共運(yùn)營10個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營面積約22萬平方米，涵蓋產(chǎn)業(yè)園、酒店、寫字樓、長租公寓等業(yè)態(tài)。
南國置業(yè)也在公告中披露稱，本次交易為重大資產(chǎn)出售，擬采用現(xiàn)金支付方式，不影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。本次交易有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，維護(hù)投資者利益。
電建地產(chǎn)的“千億夢(mèng)碎”
南國置業(yè)的控股股東電建地產(chǎn)成立于2005年，是國資委批準(zhǔn)的16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。
在2015年左右，電建地產(chǎn)曾定下“2020年銷售額進(jìn)入行業(yè)30強(qiáng)，央企地產(chǎn)前5強(qiáng)”的目標(biāo)，這一年其銷售額剛過200億元，而同期，同為央企的中海地產(chǎn)銷售規(guī)模已經(jīng)逼近1500億元。
2020年，電建地產(chǎn)又定下了“沖擊千億規(guī)?！钡哪繕?biāo)，其當(dāng)年銷售額為657.5億元，排名行業(yè)第61名。隨后，2021年，電建地產(chǎn)的銷售額為875.7億元，這一年也是電建地產(chǎn)離千億最近的時(shí)刻。
此后，地產(chǎn)行業(yè)遭遇“寒冬”進(jìn)入深度調(diào)整，電建地產(chǎn)也始終處于“掉隊(duì)”狀態(tài)，距離第一梯隊(duì)的保利、中海已經(jīng)遙不可及。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年，電建地產(chǎn)全年銷售額已經(jīng)縮水至394.4億元。
與此同時(shí)，電建地產(chǎn)近兩年也陷入了虧損的境地。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2023年電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入173.66億元，同比降幅高達(dá)54.03%；凈利潤虧損達(dá)到12.45億元。而2024年上半年，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入44.55億元，凈利潤虧損為4.63億元。
不過，近半年來，電建地產(chǎn)也在持續(xù)發(fā)力，并因其熱銷項(xiàng)目而收獲不少關(guān)注。3月22日，位于北京門頭溝的長安華曦府第三次開盤再次售罄，自去年12月15日首次開盤以來，該項(xiàng)目三次開盤均實(shí)現(xiàn)“日光”。
重組背后的考量
由于南國置業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)余量很少，僅剩下重慶、廣州兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于電建地產(chǎn)來說，此次重組后其規(guī)模上并沒有增加多少。
對(duì)此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“電建地產(chǎn)和南國置業(yè)同為中國電建集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，電建地產(chǎn)規(guī)模相對(duì)更大，兩者合并也是將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整合到一個(gè)平臺(tái)上，同時(shí)也解決掉同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。”
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次重組，電建地產(chǎn)在力圖拯救南國置業(yè)于懸崖邊緣的同時(shí)，也是為了保住上市公司的“殼”。
事實(shí)上，近期“涉房”央企不乏類似案例。今年年初，同樣面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的中交地產(chǎn)宣布“退房”，做法也是將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，此后專注于做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
張宏偉進(jìn)一步表示：“近期央企、國企之間也會(huì)有類似的整合動(dòng)作，一方面，在同一集團(tuán)內(nèi)部，業(yè)績較差的公司‘退房’被吸收合并掉，另一方面也借此解決同一集團(tuán)下多個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題?！?/p>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
