2024年是大悅城控股管理層更迭后的首個(gè)完整財(cái)年，新任掌門人姚長林并未能扭轉(zhuǎn)業(yè)績頹勢。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，2024年大悅城控股營收微降2.7%，歸屬于上市公司股東凈利潤虧損擴(kuò)大至29.77億元。
在核心開發(fā)業(yè)務(wù)下滑的背景之下，大悅城控股也在調(diào)整戰(zhàn)略，尋求突破。盡管商業(yè)運(yùn)營板塊表現(xiàn)有亮眼之處，但其收入貢獻(xiàn)仍難掩開發(fā)業(yè)務(wù)的下行。
制圖/寇德娜
近三年歸母凈利潤虧損超70億元
年報(bào)顯示，2024年大悅城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約357.91億元，同比減少9.93億元，同比下降2.70%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約29.77億元，同比下降103.14%；總資產(chǎn)約1785.75億元，較年初下降9.84%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約105.96億元，下降23.46%。
在房地產(chǎn)市場總體承壓的背景下，大悅城控股銷售型業(yè)務(wù)2024年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約369億元，同比下降20%，簽約面積167萬平方米，同比下降25%。因?yàn)?024年大悅城控股銷售回款同比減少，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約66.17億元，同比下降37.82%。
對(duì)于2024年的業(yè)績，大悅城控股表示，房地產(chǎn)市場仍處于筑底階段，受行業(yè)周期、結(jié)算資源的影響，公司銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模及毛利率有所下降，對(duì)聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)的投資收益同比減少，同時(shí)為應(yīng)對(duì)市場變化，公司積極調(diào)整量價(jià)策略，部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
需要關(guān)注到的是，2023年大悅城控股頻繁處置項(xiàng)目股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了不少投資收益，而2024年，相關(guān)投資收益同比減少，進(jìn)一步拖累其利潤表現(xiàn)。從目前來看，大悅城控股已經(jīng)連續(xù)三年虧損，2022年、2023年、2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損分別為28.82億元、14.65億元、29.77億元，總額超過70億元。
根據(jù)年報(bào)，2024年大悅城控股綜合毛利率21.76%，較上年同期26.47%下降4.71個(gè)百分點(diǎn)；毛利額77.89億元，同比減少19.47億元，下降20%；每股收益-0.69元，同比減少102.94%。由此不難看出，這組數(shù)據(jù)指標(biāo)表現(xiàn)也不理想。
高管頻繁變動(dòng)，區(qū)域公司縮至4個(gè)
土地投資是房企未來發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。從2024年來看，大悅城控股獲取5宗地塊，土地面積19.75萬平方米，計(jì)容建筑面積55.86 萬平方米，土地款總額84.26億元。從投資布局來看，新增土地儲(chǔ)備主要位于杭州、西安、三亞等地。截至2024年底，公司土地儲(chǔ)備可售貨值約1269億元，主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈。
事實(shí)上，面對(duì)核心開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，大悅城控股也在調(diào)整戰(zhàn)略，尋求突破。比如，加速輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地，2024年，華夏大悅城購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市，基金底層資產(chǎn)來自公司旗下購物中心成都大悅城，其出租率達(dá)98.10%。此外，2024年，廈門大悅城、三亞大悅城和北京海淀大悅城三個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，出租率也達(dá)到98%以上。
不過，大悅城控股商業(yè)項(xiàng)目收入占比不高，短期內(nèi)難以彌補(bǔ)銷售型業(yè)務(wù)的業(yè)績?nèi)笨凇?/p>
據(jù)悉，大悅城控股近兩年不斷調(diào)整組織架構(gòu)，以適應(yīng)市場需求。其中，2025年，其區(qū)域公司由7個(gè)收縮至4個(gè)，將沈陽、西北、煙臺(tái)、青島、濟(jì)南并入北京大區(qū)，統(tǒng)稱北方大區(qū)；浙江區(qū)域、南京區(qū)域并入上海大區(qū)，統(tǒng)稱華東大區(qū)；海南區(qū)域整體并入華南大區(qū)。最終僅留下北方區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域和西南區(qū)域。
值得關(guān)注的是，近兩年，大悅城控股高管頻繁變動(dòng)對(duì)其穩(wěn)定經(jīng)營也帶來影響。
據(jù)大悅城控股公告，近日，郭鋒銳因工作變動(dòng)原因申請辭去總經(jīng)理助理、董事會(huì)秘書職務(wù)。此外，余巨川因工作變動(dòng)原因辭去公司總經(jīng)理助理職務(wù)。
而早在2023年12月，大悅城控股發(fā)布了一則關(guān)于董事、總經(jīng)理變動(dòng)的公告，曹榮根因年齡原因，申請辭去公司董事及董事會(huì)專門委員職務(wù)、總經(jīng)理職務(wù)，辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。2024年1月16日，中央紀(jì)委國家監(jiān)委網(wǎng)站披露信息顯示，據(jù)中糧集團(tuán)紀(jì)檢監(jiān)察組、河南省紀(jì)委監(jiān)委消息，中糧集團(tuán)大悅城控股集團(tuán)股份有限公司黨委書記、總經(jīng)理曹榮根涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，已主動(dòng)投案。
2023年12月之后，姚長林接任總經(jīng)理一職，并于2024年6月又接任董事長一職。自接任總經(jīng)理以來，姚長林執(zhí)掌大悅城控股2024年整個(gè)完整財(cái)年，沒有了2023年頻繁出售資產(chǎn)的收益，2024年歸母凈利潤虧損大幅增加。
從2025年來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于低位調(diào)整階段、市場量價(jià)面臨壓力，而大悅城控股核心業(yè)務(wù)的盈利能力也面臨挑戰(zhàn)。其董事會(huì)在2024年度工作報(bào)告中提到，當(dāng)前行業(yè)政策持續(xù)寬松，但市場信心修復(fù)仍需要時(shí)間，市場量價(jià)方面仍面臨一定的壓力；公司將持續(xù)強(qiáng)化市場監(jiān)測，科學(xué)研判、精準(zhǔn)投資，及時(shí)調(diào)整營銷策略，確保業(yè)績平穩(wěn)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
