在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重大調整之下，有的企業(yè)銷售下滑，有的企業(yè)甚至爆雷破產(chǎn)。對于幸存者來說，尤其是央企，在經(jīng)過前幾年的突圍后，也進入精簡階段。今年2月份以來，招商蛇口、華潤置地、中交地產(chǎn)等央企均對組織架構進行調整，大方向是合并或取消部分區(qū)域公司或城市公司，通過內部變革向管理要效益。
開年組織架構調整是房企的常規(guī)動作，但是地產(chǎn)央企的集中變革、區(qū)域層面的明顯收縮，也釋放出一種信號。
在這場持久的調整中，央企也難以獨善其身，除了重要區(qū)域繼續(xù)深耕外，精簡業(yè)績較差的局域，提高效率、節(jié)約成本、降低風險也是穩(wěn)步發(fā)展、安全生存的路徑。
中交地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地都進行架構調整
今年春節(jié)后，中交地產(chǎn)進行了組織架構調整，撤銷了7個區(qū)域公司，由集團總部直管城市公司，16個城市公司變?yōu)?個。
全部撤銷區(qū)域公司，由三級管控變?yōu)閮杉?，這樣的調整尺度堪稱較大。對于直接取消區(qū)域公司的原因，中交地產(chǎn)未給記者回復。
但是，縮減區(qū)域公司卻是近幾年來各大房企組織架構調整的重要方向，尤其是這一輪地產(chǎn)央企的調整。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，房企銷售放緩，積極進行架構調整，以更加扁平化、專業(yè)化、平臺化的組織形式降本增效，是房企跟隨市場趨勢，主動求變，不斷以嶄新發(fā)展狀態(tài)適應環(huán)境變化的重要表現(xiàn)。
無獨有偶。2月初，招商蛇口的七大區(qū)域合并為五大區(qū)域。在此之前，招商蛇口有七大區(qū)域公司，涉及華北區(qū)域、華東區(qū)域、江南區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域、華南區(qū)域、深圳區(qū)域。經(jīng)過調整，深圳區(qū)域和華南區(qū)域合并成新區(qū)，華中區(qū)域、西南區(qū)域則被撤銷并入其他區(qū)域。
眾所周知，在房地產(chǎn)下行周期，中西部區(qū)域銷售首當其沖受到影響，也成為房企最先“動刀”區(qū)域。同一時間段，華潤置地的組織架構調整，也是這個邏輯。
華潤置地在2月初進行了組織架構的重大調整，將原有的七大區(qū)重組為五大區(qū)，28個片區(qū)公司合并為20個片區(qū)公司。在此次區(qū)域調整中，華潤置地的華北大區(qū)與東北大區(qū)進行了合并，成立新的北方大區(qū)，并取消華中大區(qū)。據(jù)華潤置地1月份的銷售簡報顯示，已經(jīng)變?yōu)槲鍌€大區(qū)，分別為深圳大區(qū)、華南大區(qū)、中西部大區(qū)、華東大區(qū)、北方大區(qū)。
以業(yè)績?yōu)閷颍A潤置地砍掉了業(yè)績不好的華中大區(qū)，將東北大區(qū)與其他大區(qū)合并。在華潤置地披露的2023年12月份銷售簡報中，簽約金額排在前三位的是華東大區(qū)、華北大區(qū)、華西大區(qū)，原華中大區(qū)、原東北大區(qū)排在最后兩名。而在2023年全年，這兩個區(qū)域也是銷售墊底。
此外，中國金茂在去年年底進行的組織架構變革，將原華東區(qū)域和蘇皖區(qū)域及其下屬單位進行合并，組成新華東區(qū)域。調整后，公司由原來的六大區(qū)域變?yōu)槲宕髤^(qū)域。
區(qū)域公司或城市公司的優(yōu)化與重組，目的是為了聚焦、深耕。如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，從規(guī)模擴張到聚焦深耕核心城市、核心區(qū)域、核心板塊。
“房企通過合并、拆分等調整區(qū)域架構，優(yōu)化區(qū)域管理，提升管理效能。”劉水表示，一方面，部分企業(yè)通過區(qū)域合并集中優(yōu)勢資源，打造強勢組織，如招商蛇口、華潤置地等均為此類調整。另一方面，部分企業(yè)也會通過區(qū)域拆分、布局，加強區(qū)域優(yōu)勢，強化重點區(qū)域深耕。
組織架構調整背后的業(yè)務聚焦
從這一輪組織架構調整中可以看出，除了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務更加聚焦外，代建業(yè)務依然是房企布局的重要方向。
綠城中國在今年的組織架構調整中，其西南區(qū)域被綠城管理西南區(qū)域合并了，原綠城中國東北區(qū)域總經(jīng)理朱玉鋼調任總經(jīng)理。綠城中國西南區(qū)域地產(chǎn)業(yè)務存在感降低，被取消或合并都在情理之中，但被代建平臺吞掉，讓市場稍為震驚。眾所周知，綠城管理是代建領域老大，綠城中國通過組織架構變更，取消沒有潛力的開發(fā)業(yè)務平臺，發(fā)展更有潛力的代建業(yè)務，也是破局之舉。
此外，招商蛇口成立了“招商建管”，進軍代建產(chǎn)業(yè)。出險房企融創(chuàng)也官宣成立代建平臺。
2021年以來，房企紛紛成立代建平臺。2023年，代建賽道繼續(xù)擴容，如上坤地產(chǎn)正式開辟共建管理新賽道，濱江集團重啟代建航道，原世茂執(zhí)行總裁呂翼成立了璀璨管理。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前，已超90家企業(yè)涉足代建領域，企業(yè)數(shù)量大幅增加直接導致規(guī)模大幅提升。
代建賽道已經(jīng)進入白熱化競爭階段。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，代建業(yè)務幾乎不涉及投資，屬于低投入、低風險的行業(yè)，抗周期效果明顯，成為房企競相涌入的賽道，業(yè)務增速較快。
中指研究院統(tǒng)計，2023年，代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積預計為1.73億平方米，較2022年大幅增長56.3%。另據(jù)克而瑞監(jiān)測，2023年全年累計中標代建項目達357個，2021年和2022年分別為140個和238個，超2022年50%。
房地產(chǎn)行業(yè)的未來之路仍然曲折，對于房企來說，選擇抗風險能力強的區(qū)域、城市和業(yè)務都是必要選擇，而通過組織架構的調整，實現(xiàn)區(qū)域資源整合、業(yè)務聚焦，也是倒逼企業(yè)自身實現(xiàn)降本提效。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 柳寶慶
